“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房(fáng)地(dì)产(chǎn)的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都(dōu)非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其(qí)自身的基(jī)本(běn)面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突出(chū)表现，也(yě)让(ràng)滨江集(jí)团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道(dào)吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢rong>

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在(zài)进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一(yī)点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一(yī)直(zhí)都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是(shì)前者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾(céng)经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都实(shí)现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类标(biāo)的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhē吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢n)正能(néng)做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一(yī)开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。